2022/01/20
不動産の2022年問題とは？生産緑地解除で起こること
こんにちは。
ビスタの津嶋でございます。
今回は以前から危惧されていた不動産の2022年問題について解説していきます。
一般の方にとっては「2022年問題？なにそれ？」という感じかもしれませんが、実は多くの方にとって他人事ではありません。
特に郊外で持ち家の方であれば資産価値にも直結する話ですので、ぜひご一読ください。
2022年から生産緑地の売却・宅地転用が可能となる
生産緑地とは1992年の改正生産緑地法により指定された市街化区域内の農地として保全することを主目的とした土地のことであり、一定の条件を満たす土地に相続税の納税猶予や固定資産税などの税制優遇を受けられる代わりに30年間の営農義務が課せられるというものです。
こんな札が立っているのを見たことありませんか？
生産緑地に指定された土地は30年間売却や転用はできませんが、生産緑地として指定された日から30年経つと市区町村に時価で買い取りの申し込みができます。
生産緑地の該当面積は東京ドーム2000個を超える広さ（12,525ヘクタール）であり、30坪の住宅に例えると約130万戸分に相当します。
東京都を全体の25％とする、神奈川・埼玉・千葉・愛知・大阪で約8割を占めており、都内では八王子が242.5ヘクタールと一番多くなっています。
東京23区内に限れば、練馬区・世田谷区で全体の3分の2を占めています。
何が問題なのか？
30年経つと市区町村への買取りを申し込めると書きましたが、実際に市区町村が買い取るのは一部のエリアに限られると予測されています。
そうなると、買取りされなかった土地は自由に売却できるようになるわけです。
2022年にタイムリミットを迎えた生産緑地が、市場に大量に売りに出されることで、「地価の暴落」や「都市部の宅地化」が進むことにより緑地が減少するのでは？と多くの問題が懸念されています。
これが「生産緑地の2022年問題」です。
2017年に「特定緑地生産制度」が誕生
2022年に生産緑地の30年間の営農義務が解除されるのは全体の約80％とされています。
これだけの土地が一斉に売りに出されて市場が混乱するのを防ぐために、法改正によって税制優遇を10年間延長できる「特定生産緑地」の指定を受けることが可能になりました。
またこれまで生産緑地の指定には農地500㎡が必要でしたが、300㎡に変更となり、更に生産緑地内に収益を得られるレストランや施設を併設すること、獲れた作物を製造・販売・加工することや、第三者への農地貸し出しが可能になりました。
結局不動産相場はどうなるの？資産価値は？買い時は？
新たに施行された特定生産緑地制度によって、危惧されていた2022年問題の混乱は、郊外の限定的なスケールにおさまりそうです。
また駅近などの立地の良いエリアはそもそも生産緑地が少ないので、受ける影響は少ないと予測されます。
郊外の一部で生産緑地が宅地化される可能性はありますが、新制度によって一度に大量放出される可能性は低くなりました。
少なくとも生産緑地の宅地化が原因となって地価が大きく下落するということはなさそうです。
生産緑地を持つ農家へのアンケートでも、8割程度が生産緑地を継続すると回答しています。
生産緑地の多い私たち練馬区の不動産業者としても、肌感としてはそこまで派手に宅地転用されているイメージはありません。
ですので、持ち家の方はひとまず安心して大丈夫かと思います。
ただ買い時を待っていた方には少し残念なお知らせかもしれません。
土地の値下がりを家を買うきっかけにしている方もいらっしゃいますが、地価の変動は景気動向や人口の増減、再開発などさまざまな要因がありますので、それらと併せてトータル面で買い時を検討する方が賢明です。
大きな買い物であるマイホームを選択する上では、ご自身がなにを一番大切にするかを軸としてそこから優先順位を立てると後悔しづらいかと思います。
まとめ
今回は生産緑地開放による不動産の2022年問題を解説しました。
・2022年から生産緑地の売却・転用が可能に
・特定緑地生産制度の施行により影響は限定的か
・家の買い時はトータル的に、自分の価値基準で
以上、津嶋がお届けいたしました。
最後までご覧いただきありがとうございました。
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