2022/01/13
セットローンとは？リフォームローンと月々の支払いを比較シミュレーション
中古物件を購入して注文住宅のような理想のリノベーションを叶える方が増えています。
空き家問題、サステナブル、スローライフといった価値観の高まりもあり、「中古を買ってリノベーションする」という新しい暮らし方に興味のある方も多いと思います。
家を購入する際には住宅ローンを利用するのが一般的ですが、リノベーション費用も住宅ローンに組み込むことができるのはご存知でしょうか？
知らないと金利で大きく損をしたり、月々の支払いが数万円単位で変わってきますのでこの機会にぜひ知っておいてください。
目次
1.セットローンとは？
2.リフォームローンとセットローンの比較
3.ローンシミュレーション
4.中古物件を購入する際の住宅ローンの注意点
5.失敗しない中古物件の選び方
6.ワンストップサービスが絶対的におすすめな理由
7.なぜ「住んでから」よりも「住む前に」リノベーションなのか
8.まとめ
中古を買ってリノベーションでは、自分の暮らしに合った自由な間取りを実現できるだけでなく、新築と比較した時に1000万円以上のコストカットが可能になります。
今回はリノベーションと密接な関係にあるセットローンについてわかりやすく解説していきます。
セットローンとは？
セットローンとはリフォーム資金セット型ローンのことで、中古住宅購入資金とリフォーム資金をまとめて1本の住宅ローンでご利用いただけます。
住宅購入費用とリノベーション費用を住宅ローンに１本化することによって、リフォーム資金も住宅ローンと同じ金利で借入することができます。
住宅ローンはリフォームローン単体よりも金利や返済期間が長いので、月々の支払いを大きく抑えることができます。
リフォームローンとセットローンの比較
まず知っておいていただきたいのが、リフォームローンと住宅ローンはまったく別の商品であるということです。
住宅ローンは金利0.5〜1％前後、返済期間20～35年、借入可能額が約1億円程度であるのに対し、リフォームローンは金利2～4%、返済期間10～15年、借入可能額50～1000万円程度に設定されています。
リフォームローン
リフォームローンは、リフォーム・リノベーションのローンのことです。
所有している自宅を修繕・改装する場合に利用できます。
リフォーム・リノベーション専用のローンなので住宅購入費に充てることはできません。
住宅ローンより金利は高く、返済期間は短めに設定されています。
セットローン
セットローンとは、リフォーム・リノベーション費用を住宅ローンに組み込んで借入可能なローンです。
リフォームローン単体と比べるよりも金利が安く、返済期間も長くなっています。
借入の際には「リノベーションの見積書」や「工事請負契約書」も必要となります。
上の表を見ていただければわかるように、「中古を買ってリノベーション」を考えた時には、リフォームローンと住宅ローンを別々で組むよりも、セットローンで組む方が返済負担を軽くしてくれます。
実際にそれぞれのローンシミュレーションを比較してみると
2800万円の中古物件を購入し、1000万円でリノベーションした場合のシミュレーションです。
リフォームローン利用の場合は月々の返済額が14万円であるのに対して、セットローン利用の場合は10万円です。
住宅購入費用と工事費用は同じでも、ローンの組み方によって月々の返済額にここまで差があることがわかります。
セットローンを利用する際に銀行に提出するもの
「中古を買ってリノベーション」で利用するセットローンでは、事前審査のタイミングで提出が必要になるものがあります。
・リノベーションの見積書やプラン図
・工事の請負契約書
この２つを事前審査の段階で金融機関へ提出しなければならないことがほとんどです。
物件を決めたら、すぐにリノベーションのプランと見積書を準備して事前審査になりますので、このあたりのスケジュールはかなりタイトになります。
中古物件を購入する際の住宅ローンの注意点
住宅を購入する際には多くの方が住宅ローンを利用するかと思います。
新築でも中古でも住宅ローンを利用することに変わりはないのですが、中古物件を購入する上で特に気をつけておくべきポイントを解説していきます。
中古物件は新築に比べて借入金額の上限が低いことがある
住宅ローンでは購入者自身の信用に加えて、物件そのものの担保価値によって借入上限が決まります。
担保価値とは万が一、住宅ローンの返済ができなくなった際に物件を売却することによって得られる金額です。
すぐに売却できる価格が設定されているため、担保価値は実際の市場価格より下がる傾向があります。
中古物件は築年数の経過によって建物価値が低下しているため、新築に比べ評価が下がってしまうというわけです。
借入上限は一般的にこの担保価値の140%までとされております。
住宅ローンの借入期間が短いことがある
中古物件の購入に住宅ローンを利用する場合、新築と比べて借入期間が短くなり、月々の返済額が高くなるケースがあります。
前述の担保価値にも関連するところで、建物の耐久性などによっては15年〜20年といった短い期間に制限されてしまう可能性があります。
ただし年齢・年収・その他のお借入などを加味した上での審査になるので、心配な方は事前に金融機関に相談することをおすすめいたします。
諸経費を考慮したローン計画を立てる
住宅購入では物件価格以外にも費用が発生します。
主な費用としては、不動産仲介業者に支払う仲介手数料や、不動産の登記にかかる費用・固定資産税の精算金などが挙げられます。
一般的に諸経費は物件価格の8%前後が目安とされています。
このような諸経費も考慮して住宅ローンの借入金額を決めるようにしましょう。
一度住宅ローンを申し込んでしまうと、借入金額を変更するためには再審査が必要となってきます。
手間と時間を取られないためにローンの計画を銀行や不動産業者に相談するのが良いでしょう。
中古物件でもフラット35は使える？
中古物件であっても適合証明書があればフラット35は利用できます。
適合証明書とは、住宅金融支援機構が定める、耐震性・構造・床面積などの要件を満たしていることを証明するものであり、検査に合格した物件に交付されます。
なお住宅支援機構が運営するWEBサイト「中古マンションらくらくフラット35」では、要件を満たしている物件のみを閲覧することができます。
中古物件でも住宅ローン控除は受けれる？
条件によっては住宅ローン減税制度の対象になります。
木造などの中古住宅であれば築20年以内、鉄筋コンクリート造のマンションであれば築25年以内である必要があります。
また床面積が40㎡以上であることや、返済期間が10年以上あることなど諸条件ありますので、国税庁のホームページを確認するか不動産業者に直接相談してみると良いでしょう。
失敗しない中古物件の選び方
一生に一度とも言われる家選びは人生の中でも絶対に失敗できない選択のひとつです。
人は大きな選択であればあるほど、どう優先順位を立てていいかわからず困惑してしまうものです。
また、住む人の叶えたいリノベーションによっても中古物件の選択基準は変わってます。
中古を買ってリノベーションを考える上で、中古物件選びの重要なポイントをまとめてみましたので参考までにご覧ください。
立地・広さ・予算
一般的に住宅選びの基準は「立地・広さ・予算」の３点に集約されるとも言われています。
これらは一度住んでしまってから変更することのできない項目なので特に注意が必要です。
今現在だけでなく将来も見据えた上で、自分や家族の生活スタイルを見つめ直してみましょう。
資産価値
一生に一度とも言われる家選びですが、いつかは必ず手放す時が訪れます。
住宅ローンが返済できなくなってしまうといった最悪の場合も考慮しながら、価値の下がりにくい物件を選びましょう。
家の価格を決める大きな要因はそもそもの需要と供給ですので、市区町村が発表している人口動態や人口増減の予測を確認すると良いでしょう。
土地や建物は資産ですので、月々の支払いだけに着目することなく将来の資産価値としての目線も必要です。
高い物件は売る時も高く売れ、安い物件は売る時にも安くなってしまう、という傾向があるので注意しましょう。
耐震性
建物の強度や耐震性は年月の経過と共に低下していきます。
特に1981年5月以前に建てられた旧耐震基準の築古物件を候補に入れる場合には注意が必要です。
現行の耐震基準では震度6〜7程度の地震でも倒壊しない水準が義務付けられていますが、旧耐震基準ではこの基準がクリアされていません。
旧耐震基準で建てられた物件が必ずしも耐震性が低いというわけではありませんが、命に関わることなので、専門の調査会社に見てもらうことを推奨します。
また鉄筋コンクリート造のマンションであっても地盤によっては安全と言えないエリアもあります。
マンションであれば基礎を支える杭などの構造も確認し、修繕積立金がきちんと積み立てられているかや過去の修繕履歴などもチェックすることが大切です。
理想のリノベーションが叶えられるか
リノベーションプランを考える前に物件の購入を決めてしまうと、理想のリノベーションが叶えられないケースがあります。
戸建てだとどうしても抜くことのできない柱や、マンションであれば構造などによって壊せない壁が出てくることがあります。
事前に不動産業者やリノベーション業者と設計の打ち合わせをしておくことで、これらの失敗を回避することができます。
関連記事：住空間のゾーニングとは？リノベーションする前に考えておくこと
中古を買ってリノベならワンストップサービスがオススメである理由
ご存知ない方も多いかもしれませんが、「中古を買ってリノベーション」を専門にした業者があります。
弊社もそのうちのひとつであり、お客様の負担を減らすだけでなく、工事とセットで不動産仲介手数料の値引きサービスなどの専門店ならではの特典が用意されているケースもあります。
窓口がひとつになる
不動産会社とリノベーション会社などが別々の会社の場合、それぞれと打ち合わせをして調整していかなければならず、タイトなスケジュールの中でかなりの数のタスクをこなさなければなりません。
ご経験のない方は想像するのが難しいと思いますので、ざっと住宅購入から入居までのイベントを上の画像で整理してみました。
これらのイベントごとにそれぞれの担当窓口と話し合ったり、書類を用意したり、契約や確認のために足を運んだりという手間を、全て自分でやるというのはかなり骨が折れます。
ゆっくりとプランを考える時間がとれる
窓口を一本化することにより、しっかりリノベーションプランと向き合うことができます。
窓口を分けて、会社にお勤めされながら様々なタスクをこなすとなると割ける時間も限られてきます。
始めは、こんな内装にしたい、キッチンはこうして、と理想を持っていたのが、タスクに忙殺されてあまり希望を叶えられないまま契約してしまうケースも考えられます。
「中古購入＋リノベーション」がワンストップサービスの会社であれば煩雑なタスクを大きく減らすことができます。
専門業者ならではのネットワーク
中古を買ってリノベーションしたいお客様を専門にしているので、すでにセットローンが通りやすい銀行の開拓がされています。
売り物件の時から室内を現地調査していることに加え、お施主様の要望をあらかじめヒアリングしているので、見積書やリノベーションプランの図面もスムーズに銀行に提出することが可能です。
特典&アフターサポート
こちらは弊社での例ですが、中古購入とリノベーションをセットでご依頼いただいたお客様に限り、不動産売買仲介手数料の値引きサービスを行なっております。
工事金額などの条件付きではございますが、最大で仲介手数料が無料でのご対応となっております。
仮に中古物件価格が3,000万円とした場合、仲介手数料は3%＋6万円ですから100万円程度の値引きということになります。
また入居後も安心して住んでいただくために、業界最高水準のアフターメンテナンスサポート「TEATSUKU」をご用意しております。
5年間の品質保証を標準でお付けし、24時間365日のコールセンター、緊急時の駆け付けサポートなどのサービスが受けられます。
他社さんでも特典やサービスはございますので、利用の際はぜひ比較してみてください。
なぜ「住んでからリノベーション」よりも「住む前にリノベーション」なのか
中古購入を検討中の方の中には「とりあえず物件を購入して、じっくりプランを練ってからリノベーションしよう」と考える方も少なくありません。
しかしこの場合ですと、購入後に理想が叶えられないことが発覚したり、物件購入時の住宅ローンを継続しながら新たにリフォームローンを申し込むことになります。
前述のようにリフォームローン単体ですと、金利や月々の返済額が上がってしまうため、返済可能かどうかを厳密に審査された上で借入を断られるという可能性も出てきます。
加えて担保型のリフォームローンを組む場合は、抵当権を新たに設定する必要があるため、多くの書類に記入する手間や司法書士への手数料の支払いなどが発生します。
「どうしてもじっくり考えたいので住んでからでいい」という方以外には、住む前にリノベーションを強くおすすめしております。
まとめ
今回は住宅購入費用とリノベーション費用を住宅ローン１本にまとめられるセットローンについてお話しさせていただきました。
中古を買ってリノベーションの魅力は、新築と比べてリーズナブルなことと自由度の高い設計にあります。
お伝えした内容のまとめ
1.リフォームローンよりセットローンがお得
2.中古物件を購入する際の住宅ローンの注意点
3.失敗しない中古物件の選び方
4.中古＋リノベはワンストップサービスがおすすめ
5.住んでからよりも、住む前にリノベーション
ご質問やご相談は無料ですので、マイホーム購入をご検討中の方はどうぞお気軽にご相談ください。
最後までご覧いただきありがとうございました。
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