2021/11/23
失敗しない中古マンションの選び方
これさえ読めば大丈夫！失敗しない中古マンション選び
目次
1.立地・広さ・予算
2.資産価値
3.書類のチェック
4.周辺環境
5.○○を妥協する
6.まとめ
こんにちは。ビスタの津嶋です。
今回は失敗しない中古マンションの選び方についてお話しします。
私自身は現在建売の一戸建てに住んでいるのですが、今思うと失敗しちゃったなと思う部分が多々あります。
そんな自分の失敗の経験も踏まえて、皆様にはぜひ素敵なお家を購入していただければと記事を作成いたしております。
おそらくこのブログをご覧いただいている方の中には、始めに新築物件を見たけれど、予算的に中古マンションを検討し始めた方や、中古物件を購入してのリノベーションして住む暮らしに興味がある方もいると思います。
けど中古マンションってどうなんだろう？耐震性とか大丈夫だろうか。
こんな不安や疑問をお持ちの方、多いんじゃないでしょうか？
でも大丈夫です。
この記事をご覧いただければ、中古マンション選びに失敗することはないので、ぜひ最後までお付き合い下さい。
それではいきましょう。
立地・広さ・予算
この記事では中古マンションの選び方を５つの項目に分けて解説していきます。
まずはこちら。
立地・広さ・予算です。
それぞれの頭文字をとってRHYと覚えて下さい。
このRHYは物件選びの基本中の基本です。
自分の住みたいエリアがどこなのか、広さはどの程度ほしいのか、購入予算はいくらなのかを明確にしておきましょう。
住宅購入の際はほとんどの方が住宅ローンを利用するかと思います。
住宅ローンの目安は最大でも年収の7倍〜10倍程度ですので、購入予算の参考にしてください。
SUUMOやathomeといった不動産ポータルサイトでは、これらの検索条件をかけることで物件をある程度まで絞り込むことができます。
例えばSUUMOで中古マンションを選択、東京都、中野区・練馬区・杉並区をエリア選択し、駅徒歩10分圏内、60平米以上、予算3500万円未満と選択すると、現時点では30件程度に絞ることができます。
これだけでも自分が希望する条件に見合う物件がどの程度存在するのかを把握することができます。
資産価値
家は資産です。
資産というと現金で思い浮かべる方が多いですが、ほとんどの場合賃貸で貯金が数百万円ある人よりも、住宅ローンを完済していて貯金がゼロの人の方が資産上は豊かであると言えます。
よって家の資産価値というのは、経済的な生涯設計の面で非常に重要になってきます。
生活する上で利便性が悪かったり、人口減少の続くエリアだと物件の土地価格そのものが下がっていく傾向があります。
「家を買う」というと、一生に一度の買い物という認識の方が多いと思いますが、近年は一生家族全員が住み続けるものではなくなり始めています。
特にお子様がいるご家庭では、子供が成人した後に家のスペースを持て余してしまうケースが多々あります。
老後に広い家や家財を断捨離して、ご夫婦でバリアフリー化された1LDKに移り住むなど、昔よりも選択肢の幅が増えてきています。
業界ではリセールバリューという呼ばれ方をしますが、購入の時点で、数十年後に売却した際にどの程度の金額になるのか、そのエリアに今後も住宅需要はあるのか、を予測しておくことが大切です。
書類のチェック
内見にいって「素敵なお部屋だなあ」と気に入った物件があっても絶対に即決しないで下さい。
私はそれで失敗しました・・・。
マンションの場合、必ず確認すべき重要書類がいくつかあります。
ひとつは重要調査報告書という書類で、これまでの修繕履歴や、今後の修繕計画、耐震診断の有無や積立金の過不足などが記されています。
続いて管理規約。
こちらは飼育可能なペットのサイズや、ピアノなどの楽器の演奏可能時間帯、リフォーム・リノベーションの制限などが記されています。
管理組合の許可が取れないとリノベーションできないケースもあるので事前に確認しておきましょう。
最後に議事録です。
こちらは必ずもらえるわけではないのですが、建替や耐震補強工事の徴収などが議題に上がっていて、住んでからそのことを知らされてびっくりしてしまうというケースがあります。
これらのチェックを全てご自身でやるのは、適正かどうかを測る上でも非常に難しいので、仲介担当にお願いしましょう。
管理組合との交渉や、意見をきちんと言えない仲介はプロ失格ですので、仲介担当を変えてもらうか別の不動産仲介会社に依頼しましょう。
仲介担当に判断を急かされ、その場の流れや気まずさで一生後悔することが絶対にないように、ここは強くおすすめさせていただきます。
仲介会社が家を売るプロだからといって、必ずしも家に詳しいわけではありません。
周辺環境
物件の候補が絞れたら、できるだけ足を運んで近隣を散歩してみて下さい。
スーパー・コンビニは近くにあるか、最寄りのバス停はどこにあるのか、借りられる月極駐車場はあるのか。
日々の生活をイメージしながら周辺環境を調査することが大切です。
そして同じマンションに住む住民の雰囲気。こちらも大切です。
マンションの掲示板に騒音やゴミ捨て場などの注意書きが貼られていると、入居後に自分も苦しむことになりかねません。
住む家を選ぶことはできても、隣人を選ぶことはできませんので、エントランスの美観が保たれているか、駐輪場や共用部にゴミが散らかっていないかも確認して下さい。
○○を妥協する
こちらで最後になりますが、ここまで説明した内容を一度おさらいしましょう。
立地・広さ・予算、資産価値、書類のチェック、周辺環境。
ここまでしっかりと納得できれば、もう物件に問題はありません。
失敗しない中古物件の選び方の最後の重要ポイントは、これまでに上げた４つのポイント以外の「なにを妥協するか」です。
人は絶対に失敗したくないと思えば思うほど、大きな決断ができなくなります。
理想を全て叶える完璧な中古物件というものは存在しません。
これまで上げた４つのポイントは全てマンションの購入後に自分の力では変えられないものです。
購入後に変更可能な住宅設備や間取りなどは、妥協も必要です。
住宅購入では、取り返しのつかない失敗を避けることが何よりも大切です。
迷っている内に誰かのものになってしまうケースもこれまで見てきました。
不動産仲介に携わっていると、家の買い時などを聞かれることもありますが、過去を振り返ってあの頃が買い時だったなと思うことはあっても、未来を正確に見通すことは誰にもできません。
歴史的な低金利時代ということもありますが、購入のタイミングを待てば待つほどローンの完済日が遅れることを考えると、住宅の買い時というのはいつでも「今」ということになります。
まとめ
人生に一度とも言われる家の購入は、慎重になるあまり優先順位を立てるのが難しい選択でもあります。
ここまでに上げた内容を踏まえて、ぜひ後悔のないマンションを選んでいただければと思います。
今回はお話しできなかったのですが、より物件を安く手に入れるテクニックやお得なリノベーションとのセットローンの使い方についてはまた別の記事でご紹介したいと思います。
私津嶋への直接のご相談ももちろん承っておりますので、ホームページに記載の電話番号またはお問い合わせフォームよりご連絡ください。
弊社では物件探しから設計施工までを一社完結で請け負っていますので、不動産やリノベーションの疑問は何でもお気軽にお問い合わせ下さい。
最後までご覧いただきありがとうございました！
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