2023/08/17
成功事例とリスクも解説！リノベーションで家を高く売る方法
目次
１.一般的な不動産売却の流れ
不動産会社に買い取ってもらうケース
２.なぜリノベーションすると家が高く売れるのか？
リノベーション後に売却した成功事例
３.なぜ不動産会社に家を売ると安くなってしまうのか？
不動産会社に買い取ってもらうメリット
４.リノベ売却のデメリットとリスク
工事資金が必要になる
希望金額で売れない可能性
５.まとめ
家は買う時も売る時も大きいお金が動きます。
思い入れのある家を売るのは寂しさも残りますが、新生活に向けてなるべく物件を高く売りたいと思うのも心情です。
今回は家を売るまでの手順や実際の事例も含めて、一般の方でもできる「リノベーションによって不動産をなるべく高く売る方法」について解説します。
一般的な不動産売却の流れ
家を売却する際には一般的に不動産会社に依頼して購入者を探してもらいます。
不動産会社は売主から物件情報を預かり、SUUMOなどの大手不動産ポータルサイトやこれまでの見込み顧客を中心に購入者を探します。
購入者が見つかると、そのまま不動産会社が売主との間に立って売買契約を進めてくれます。
不動産会社に買い取ってもらうケース
購入者が見つからない場合、不動産会社に買い取ってもらうという選択肢もあります。
買取再販業とも呼ばれますが、不動産会社は売主から買い取った物件をリフォームしたり建て替えたりして新たに購入者を探します。
しかし不動産業者に買い取ってもらう場合、どうしても相場より安くなってしまうケースが多いです。
その理由については後ほど解説したいと思います。
なぜリノベーションすると家が高く売れるのか？
リノベーションとは古い物件を新しく生まれかわらせるリフォーム工事です。
「中古住宅を購入して自分らしい住まいにリノベーションする」という選択肢は近年広がってきていますが、まだまだ一般的とまでは言えません。
住宅購入検討者のほとんどは、新築かすでにリノベーション済みの物件を購入の候補として家を探しています。
これは実際に私がお客様をご案内しながら強く感じる点です。
なので内装や水まわりが古いまま購入者を探してもなかなか買い手がつかないというのが実状です。
そこで物件を売る前にリノベーションして綺麗にしておくことで、相場と同等かあるいはそれ以上の金額での売却が実現可能となるわけです。
リノベーション後に売却した成功事例
実際に弊社にリノベーションと売却をセットで依頼されたお客様の事例です。
「親と同じマンション内に住戸を買って住んでいるが、自分たちの家に親が同居するので親が住んでいた方の住戸を売りたい」とのご相談をいただきました。
お話をいただいた時点ですでに他社で売却活動を行っていましたが、旧耐震基準で建てられた築42年の古いマンションということもあり1年以上売れ残っている状況でした。
お客様の希望売却価格は売り出し当初2,300万円でしたが、購入希望者がなく2,000万円まで減額。
不動産会社にも買取依頼をすると物件の査定額は1,400万円でした。
ここに弊社から水まわりの交換（浴室は数年前にリフォームしたのでそのまま）＋内装リフォームで合計400万円のデザインリノベーション工事の実施をご提案させていただきました。
結果として不動産ポータルサイトから購入申し込みがあり、リノベーション後に2,300万円で購入者を見つけることができました。
不動産業者にそのまま売った場合と比較すると、400万円のリフォーム工事費を差し引いても500万円程高く売れたことになります。
なぜ不動産会社に家を売ると安くなってしまうのか？
不動産会社は売主から買った物件に建て替えやリフォームなどの手を入れて再販売するのが一般的です。
再販売で利益を上げるための購入なので、仕入れ額が安いことに越したことはありません。
また不動産は購入時に取得税が発生するのでこれも仕入れコストとなります。
加えてリフォーム後の再販売時には消費税分も乗せて販売しなければなりません。
このコストがとても大きく、そのまま不動産会社の買取査定額が低くなってしまう理由となっています。
個人での売却には消費税がかからないので、取得税と消費税だけをとっても不動産会社より安く売り出すことができるというわけです。
ではなぜ不動産会社に家を売る人がいるの？
不動産会社に買い取ってもらう最大のメリットはスピードです。
地道に購入者を探すよりも素早く確実に家を現金化することができます。
実際に離婚後や相続物件などはスピードが求められるため不動産会社が買い取るケースが多くなっています。
あるいは購入者が長い間見つからず待ちきれなくなり、多少値段が下がってもと不動産会社に売却するケースもあります。
家を売る前にリノベーションするデメリットとリスク
家の売却を急いでいないなら、当然高く売れる方が良いですよね。
数千円程度ならどちらでも良いかとなりがちですが、家を売る場合は差額が数百万円と大きくなります。
しかし売る前にリノベーションすることで高く売れるメリットがある反面、そこにはデメリットやリスクも存在します。
工事資金が必要になる
通常の売却活動であれば事前の費用はかからず、売買契約が成立してから不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。
家を売る前にリノベーションする場合ですと手持ちの資金から先に工事費用を支払わなくてはなりません。
一般的な60〜70㎡のマンションであれば500万円程度のリフォーム資金の用意は必要になってくるでしょう。
さらに床の補強や給排水管の入れ替えなどが必要になってくる場合、ここに100万円〜150万円の工事費が上乗せされます。
必ずしも希望金額で売れるとは限らない
住宅市況は常に変化しており、エリアや景気動向によって需要や相場も変わってきます。
不動産の世界では昨日まで5,000万円で売られていた家が4,500万円まで値を下げることも（あるいはその逆も）日常茶飯事です。
せっかく工事して綺麗にしたのに希望の価格で売れなければガッカリしてしまいますよね。
希望金額での売却を成功させるためにはプロの目利きが必要不可欠です。
必ず地域で実績のある不動産会社にアドバイスをもらって計画しましょう。
まとめ
今回はリノベーションすることで家が高く売れる理由について解説しました。
家を売る前にリノベーションするのは一般的な売却活動よりも手間とお金がかかりますが、高く売れる可能性はぐっと上がります。
ただしリスクもあるので、必ずしっかりとプロのアドバイスをもらった上で行動しましょう。
金額よりも売却スピードを優先される方は不動産会社による買取も検討してください。
弊社でも家の売却のご依頼からリノベーションまでをワンストップで承っております。
ご相談ご質問はどうぞお気軽にお電話またはホームページよりお問合せください。
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