2024/09/03
【賃貸vs持ち家】購入のメリットを資産性と老後の暮らしから解説
経済的メリットから賃貸と持ち家を比較
（橋本）
リノベーションを人生最高の体験に！
こんにちはビスタの橋本です。
（まゆか）
橋本さん！
賃貸に住み続けるか家を買おうか迷ってる人って多いじゃないですか？
実際どっちがいいと思いますか？
（橋本）
賃貸か持ち家か論争ですね。
割と荒れがちな議題なんですけど（笑）
これはその人の主観なので答えはないんですけど、持ち家のメリット、経済的な合理性については絶対に理解しておいた方がいいのかなと思います。
その前提を理解した上で賃貸に住み続けたいのであればね、それはそれでいいのかなという風に思います。
賃貸の経済的デメリット
（橋本）
まず賃貸の最大のデメリットが資産にならないこと。
払ったお金がどこに行くのかというと大家さんのお財布に行ってる。
これがいわゆる不動産投資ですね。
借入をして不動産を購入して、家賃で借入を返済していきながら同時に利回りを得ていく。
最終的には売却益も見込める。
（まゆか）
売る時も利益になるんですか？
（橋本）
そうですね。
不動産投資を純粋なインカムゲイン（利回り）目的でやっている方の方が実は少ないです。
キャピタルゲイン（売却益）や節税対策で不動産投資を行なっています。
本題と逸れるのでここでは深掘りしませんが。
（まゆか）
そうですね、話が逸れちゃいますね（笑）
（橋本）
住宅ローンは数千万円借りるっていうネガティブな部分に目がいきがちなんですけれども、純粋な負債は〈借入れ額〉引くことの〈不動産価格〉になるので、仮に3000万のローンが残っていても不動産価格が5000万であれば2000万円の純資産を持ってることになります。
賃貸派の人は様々なノイズに惑わされて、この非常に単純な計算が理解できていないことがよくあります。
実際僕も10年前に家を買っていて購入時より1000万くらい値上がりしています。
でも当然毎月住宅ローン自体は支払っているので、つまり残債は減っているので、差し引きで数千万円の純資産になっています。
住み替えの際とか、老後の資金や大きなお金が必要になった時に、お家を売却してお金に変えられるっていうのが持ち家の最大のメリットじゃないかなと思います
あとは健康じゃないと住宅ローンって組めないので、若い時に買う方が有利ですね。
わりと家を買うとなると、まずは新築とか建売住宅に走る人が多いですけど、資産性で考えるんだったら中古一択になるかなと個人的には思ってます。
（まゆか）
え、中古住宅って資産性低そうなイメージがありますが・・・。
（橋本）
そこに大きな誤解があります。
まず前提として、不動産の価値っていうのは土地と建物に大きく分けられるんです。
築20年〜30年以降の住宅っていうのは、建物の価値がほぼ減少しきっているので、ほとんど土地を買ってるようなものなんですね。これはマンションであっても同じです。
なので購入時からそこまでもう下がることがない物件が多いんですよ。
まあ、すごく地方で人口減少がどんどん進んでるような地域はちょっと例外ですが。
都市部の中古物件であれば、建物の償却が終わっているので、その後に大きな値下がりがなく、さらにはインフレが進んでいくことで当然土地の価格も上がっていくので、持っているだけで資産が増え続けるような状態になります。
まあ緩やかにですけどね。
（まゆか）
なるほど。意味が理解できました。
（橋本）
反対に建売の新築を買ってしまうと、土地自体はインフレによって値上がりをし続けてるんだけど、建物の価値がどんどん下がっていってしまうので、なかなか残債を不動産価格が上回るっていうのに時間がかかる。
売却の実勢価格とローンの残債の乖離がないほど、月々の返済によって純資産比率の上昇が早まる。
なので自分が買うなら中古一択かなと思ってますね、資産性的な意味で。
リノベーションによる自由な住まいの実現
（橋本）
あとは持ち家のいいところは自分の好きなようにリノベーションすることができるという点ですね。
（まゆか）
あー確かにそれはあります。
（橋本）
賃貸だとあくまで借りてるお部屋なので好きなようにはできないし、原状回復義務がありますから。
叶えたい間取りがあったり、こういうインテリアコーディネートをしたい、オーダーキッチン入れたい、とか、ちょっとゴージャスなユニットバスを入れたい・・・なんていうのはちょっと賃貸だと難しいのかなと。
賃貸でも一応設備の交換はしてもらえることがあるんだけど、せいぜいエアコンとか照明器具の交換とかくらいで、トイレをまるっと交換してもらえるとかキッチンをまるっと交換してもらえることって結構少ないんですよね。
しかも入ってる設備が、よほどいいマンションではない限り、グレードが低かったりするので、使い勝手もあまりよくない上に断熱とかもあまり考えられてないことが多いです。
（まゆか）
確かに今借りてる部屋冬めっちゃ寒い！笑
（橋本）
そうなんですよ。
断熱性能が低いと高熱費も高くなりやすいですよね。
賃貸だと、当然住み替えの際には退去費用がかかる。
また新たに借りるのに敷金・礼金・仲介手数料・引越し代なんかもかかってくる。
なので自分の好きなように自由な暮らしを叶いたい、快適な家に住みたいのであれば持ち家の方が実現しやすいと言えます。
老後の快適な住まい
（橋本）
あとこれ取り上げてる人が結構少ないんですけど、持ち家の方が老後に困りづらいっていうような一面もあるんですよ。
なんでだと思いますか？
（まゆか）
えーなんだろ・・・。
家をきれいに保てないからとか？
（橋本）
確かにそれもあるかも。
えっとね、賃貸オーナーさんってあんまりこの高齢者に貸したがらないんですよ。
（まゆか）
えー！そうなんですか！
でもなんで？
（橋本）
賃貸オーナーさんからすると、高齢者に部屋を貸すことで孤独死されちゃうリスクとかがあるんですよね。
だから同じように家賃をもらうのであれば若い人に貸した方がリスクが少ない。
あるいは高齢者が体を壊して働けなくなってしまうと、賃料が滞る危険性がある。
そういったリスクから高齢者に貸したがらない大家さんも一定数いるんですよね。
あと外国人を断る大家さんも結構多いです。
賃貸の審査って意外と厳しいからね。
（まゆか）
なんだかかわいそうですね・・・。
（橋本）
オーナーさんも慈善事業ではなく投資として運営しているので仕方ない部分はあるのかなと。
なのでずっと賃貸に住み続けてると、希望のエリアとか自分が住みたい場所に住めないっていう可能性も出てくるんです。あまり知られていないですが、その辺りも賃貸のリスクなのかなと思います。
あと基本的に通常の賃貸物件ってバリアフリー仕様になってないですよね、全くもって。
床がフラットじゃなかったり、つまり部屋ごとに段差があったりとか手すりがついてないとか。
車椅子だと曲がれないんじゃないかというような廊下も多いです。
今は高齢化社会じゃないですか。
なので持ち家向きの設備とかは、高齢者に配慮した商品がちゃんとあるんですよ。
けどなかなか高額だったりするので、賃貸物件とかには入っていないことが多い。
持ち家であれば自分が暮らしやすいようにバリアフリー化することができるので、余生を過ごすなら快適な家の方がいいですよね。
こういう人は賃貸のままでもいいかも？という例外
（橋本）
賃貸のデメリットについてかなり語ってしまった後なんですが、こういった方は賃貸でもいいんじゃないかなっていう一部の例外があります。
（まゆか）
そうなんですね！？
賃貸に住んでる身としては心が折れそうでした（笑）
（橋本）
１つ目が不動産投資を自分がしている側の方。
そういう人は住宅ローンを借りちゃうと結構不利になっちゃうので、賃貸のままでもいいのかなと。
２つ目が会社から家賃補助が大きい方。
会社からの家賃補助が大きく、自己負担が3万円以下なんていう方はなかなか持ち家のメリットを得づらいかもしれません。
ただ家賃補助が一定期間で終わっちゃうような会社も結構多くて、40代ぐらいの方から相談がめちゃくちゃ多いんですよね。
あと2年か3年で家賃補助が終わっちゃうんでそれまでに家を買いたいですっていう。
ただ40代後半だと借り入れ期間が短くなっちゃったりするので、その分月々の支払いも多くなってしまう。
なのでなるべく早めに相談した方がいいのかなと思いますね。
賃貸派のよくある誤解？
（橋本）
あと賃貸派の方のよくある誤解として「賃貸だと固定資産税がかからない」とか「メンテナンスコストがかからない」っていう反対意見があるんだけどこれちょっと的を外れてると思うんですよね。
（まゆか）
そうなんですか？
でも確かに払ってないですよ？？
（橋本）
うん、そうだよね。
でも当然大家さんは固定資産税もメンテナンスコストも支払ってるわけです。
なのでその辺のコストって、全て賃料に含まれてるんですよね（笑）
家賃として払ってるから払ってる感覚がないだけで、実際には固定産税もメンテナンスコストも払ってます。
（まゆか）
そうだったんだ・・・。
ショックだけどよく考えたら当たり前なのか（笑）
（橋本）
そうですね、よく考えれば当たり前の話なんです。
X（旧Twitter）のポストとかを見てると、一部の賃貸派の人たちは自分のした選択が正しいと思いたいバイアスがかかっちゃってるのかなっていう風に見て取れるような内容があります。
主観と客観、住宅ローン破産したごく一部の悲劇や統計的なデータは分けて考えないとちょっと議論にならないのかなと。SNS上ではこういう不毛な議論が多いのも確かです。
まとめ
今回のまとめとしましては
賃貸は資産にならない
家は残債引くことの住宅価格が純粋な資産になる
健康なうちにしか住宅ローンは組めませんのでお気をつけください
立地のいい中古物件ほど経済合理性が高い
築25年ぐらいが買い時
持ち家は好きに間取りやインテリアデザインを変えられる
老後の暮らしに困らない
以上でございます。
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