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2021/04/09

物件バリューアップ工事のポイント

物件バリューアップ工事のポイント 画像

バリューアップ工事とは?

原状回復工事は「入居以前にあった状態に戻す」工事で、バリューアップ工事とは「物件の資産価値を上げる」工事になります。

原則として原状回復工事は退去後に必ず行うものです。

ではどのようなタイミングでバリューアップ工事をすべきなのか?

例えば築20年以上経過し、平均居住年数も短く家賃も下落しているような物件です。

このような物件では、同じような内容の原状回復工事を長年続けてしまっているケースが見られます。

新築当時には競合がいなかったものの、その後住環境のトレンド変化や人口の増減、または近隣に競合物件が増え、現在の入居者のニーズに答えられなくなってしまった物件です。

ライフタイムバリュー(顧客生涯価値)から考える賃貸経営

賃貸経営はいかに高い家賃でいかに長く住んでもらうかという点が非常に重要です。

空室期間を機会損失と捉え、入居付けだけではなく退去抑制の取り組みも同時に行っていかなければなりません。

ところが入居付けにはたくさん広告料を支払うオーナー様でも、退去抑制にはあまり熱心ではない方がいらっしゃいます。

退去は個人の事情があるから予測できないでしょ、と思われるかもしれません…。

が、下の表を見て下さい。

引用 SUUMO なぜなぜ教えて?引っ越しをした理由

調査は楽天リサーチによる2014年のものなので、少しは情勢が変わっているかもしれませんが、論点はそこではありません。

退去の原因の1位と2位を合わせたなんと42%が相対的な物件への不満からくるものだということです。

著者自身もこの結果にはかなり驚きました。

これではたくさん広告費をかけて入居付けをしても、実際に住んでから不満を持たれてしまう物件は、空室リスクの根本的な問題の解決になっていないと言っていいでしょう。

長期入居を実現するには、入居後の顧客満足度が非常に大切になってくることがこのアンケートからわかります。

入居満足度を高めるバリューアップ工事はたしかに出費が先にはなってしまいますが、居住年数と賃料を上げることにより、1年間の原状回復費用や広告費を減らすことができ、結果的に手元に残る収益を高めることができます。

バリューアップ=フルリノベーションではない

しかし不動産収益を前提にしている以上、モデルルームのように住宅を常に最新のものにアップデートすることはできません。

そこでビスタではバリューアップ工事を機能性トレンドコストの3点で考えています。

具体的にはポータルサイト上での人気設備の導入、実生活での有用性、内装デザイン、廃材の軽減などです。

10年のサイクルで数百万円のフルリノベーションすることは明らかに費用対効果に合いません。

基本的には部分的な住設交換やデザイン性の高い表層替えをおすすめしています。

物件のバリューアップをすることでどの程度の効果(収入)が見込めるのかを事前に予測し、費用対効果に合ったご提案を心がけています。

バリューアップ工事で賃料アップと空室リスクの同時解決を目指す

賃貸経営は10年20年という長い月日を共にする、オーナー様にとっては子供のような存在です。

資産価値を持続するための定期メンテナンスや入居者のターゲティング戦略を行い、事前に大型修繕を予定に組み込んだキャッシュフローの計画をしておくと良いかと思います。

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賃貸リノベーションの3大ポイントである機能性・トレンド・コストを重要視。

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