2021/05/22
物件の工事コストを下げるテクニックと基礎知識
出費を減らせば実質利回りは上がる
賃貸経営で手元に残るCFを高めるには、出ていくコストを下げる努力から始めます。
家賃を上げて収益性を高めるにはバリューアップや広告費などの先行投資が不可欠ですが、この場合出費は必要ありません。
収益物件のリフォームでは優先順位を立てて工事内容を決めることが非常に大切です。
見た目は悪くてもまだ使えるものは美装し、自分でできることはなるべく自分でやる──
たくさん物件をお持ちの方には中々難しいですが、基礎知識を身に付けるだけでも、発注の際に全体コストを下げることが可能です。
内装に比べ水回り設備は高い
大家歴の長い方はご存知だと思いますが、内装費に比べて水回り設備は格段に高くつきます。
1Kで比較してみると一目瞭然です。
内装費 (フロア上貼り・クロス・建具一部交換) ￥255,000
水回り (ユニットバス・トイレ・キッチン) ￥1,200,000
水回りは本当に交換が必要なのかよく精査しましょう。
水栓・シャワーホースなどの部分交換、表面材質のコーティングなどにより設備の美観寿命を延ばすことができます。
キッチン扉などは清掃で綺麗になれば言う事なしですが、ダイノックシート(3M)などの耐久性の高いフィルムで見違えるような質感に変えられることもあります。
特に高いのはユニットバスの入れ替えです。
これは裏技ですが、在来の浴室であっても塩ビシートやパネルを貼ることで表面上はシステムバスのような見た目にすることも可能です。
見積もりは専門業者に依頼
以前の投稿でもお話ししましたが、工事業者には得手不得手があります。
専門業者であれば内製や専門の職人を抱えている分、価格を安く提供してくれる傾向があります。
価格だけではなく、その分野での豊富な経験により提案の幅も広いことが多いです。
専門職であることに強い誇りを持っている方が多いので、こちらが何もわからない時には、しっかり任せられる点が魅力だと思います。
欠点としては少しクセの強い方、専門的な言葉が飛び交うことが多いという点です。
こちらは職人あるあるですね。
DIYは「塗る・隠す」が基本
昨今のDIYブームは大家さんの収益性にも良い影響を与えています。
YoutubeやブログなどでもDIYの発信が増え、工具を買いそろえる一般の方も増えています。
しかし、見るのとやるのとでは大違いというのがリフォームです。
挫折してしまう人がの多いのも現実です。
以前の投稿でもおすすめDIYとそうでないDIYを投稿しましたが、初心者は「塗る・隠す」が基本です。
最初はあまり無理をせずに、この2つから始めてみましょう。
ここからは余談ですが、「工事依頼減っちゃうんじゃないの？」なんて言われますが、実は建設業者はDIYブームを温かく見守っています。
私たちが評価されるのは完成品なので、自分たちの仕事・プロセスを知ってもらえるのが実は嬉しかったりします。
技術力だけをレンタル ただしプロ同等の知識が必要
これは材料を支給し、職人さんにいわゆる「手間受け」をしてもらうことです。
ただし初めに伝えておくのが礼儀です。
手間受けをお断りしているところもあるので、現地調査に来てもらってからだとあまり良い顔をしてくれません。
また「商品の寸法が思っていたのと違った」、「職人さんに来てもらったけど取り付けできなかった」となっても、職人の日程を押さえた分の費用はお支払いするのが一般的な取り決めです。
インターネットによる間違った知識の普及で、リフォーム会社は職人から中抜きをしているだけだと思われることもありますが、商品の補償や施工管理など、お客様と作り手の重要な橋渡し役を担っています。
コストダウンはできることから少しずつトライ
これらのテクニックを駆使すると、目に見えてコストが下がっていきます。
どのような商売においてもそうですが、自ら動き、信頼できるパートナーを見つけられると事業が良い方向に向かっていきます。
利回りが低いとお悩みの大家さんはぜひこのうちのひとつでもトライしていただければと思います。
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